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上海解封两个月,房屋买卖、房屋租赁等涉疫房产纠纷如何处理?

来源:www.qifeifh.cn 发布时间:2022/6/13 14:05:57

上海解封了,停滞的两个月带来的房屋买卖、房屋租赁等涉疫房产纠纷也增多了,而对疫情影响造成的房产纠纷如何界定?房屋买卖因疫情发生纠纷,该如何处理?如何保障涉疫人员的权益?为您整理了相关法律问题及答案供参考。

Q1、疫情属不属于不可抗力?

属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,疫情或防控措施一般属于法律规定的不可抗力。

依据∶《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同∶(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

Q2、疫情期间,房屋租金能否减免?

分三种情况:商业用房:①租国企房屋,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的,应予支持。


②租非国企房屋,受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。

居住用房:此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。

Q3、受疫情影响,房屋买卖合同履行困难的,可否以此为由解除合同?

疫情仅导致合同履行困难的,当事人以此为由请求解除合同,人民法院不予支持。因疫情导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予以支持。

依据∶《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》

疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。


比如说小明受疫情影响未在按照规定时间内完成相关的房产交易手续,那么这仅属于合同履行困难,可以重新协商日期但不能解除合同;但如果小明因感染新冠去世了,那么合同的目的已经不能实现,合同当事人可以请求解除合同。

Q4、疫情期间房贷是不是可以延期还款?

如果属于因疫情导致的,那么是可以申请延期的。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。同时,疫情期间因不便还款发生逾期的,不纳入征信失信记录。

Q5、疫情封控无法面签导致放贷延迟,房东未在约定的时间内收到房款,购房人要承担违约金吗?

疫情封控期间,不仅购房者出不了小区,银行也没有开门营业。这属于不可抗力,购房人不需要承担违约责任。

Q6、疫情影响开发商逾期交房,能否要求退房?


如果确因疫情原因导致无法交房,并非开发商的过错,买受人要求解除合同没有法律和合同的依据,对此诉请,人民法院一般不予支持。

如果开发商存在过错,那么需分情况对待:因疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的,当事人可以据此主张免责或者部分免责。因此开发商可以就受疫情影响提出延迟交房的抗辩,法院会根据实际情况酌情确定延迟交付的日期,如开发商在此时间内完成交付义务,则不能认定为违约。如开发商在此时间内不能完成交付义务,可以按照合同约定,要求开发商承担相应的赔偿或者解除合同。

Q7、疫情影响购房者无法按时付款,开发商能否解除合同?

购房者确实因疫情导致无法及时支付的,开发商要求解除合同并支付违约金的,人民法院不予支持。但超过合理期间,应当按照公平原则依法处理。

总结

在涉疫房产纠纷处理中,法律秉持着公平公正原则,当继续履行合同对一方当事人明显不公平时,法院会酌情予以支持。但这个世界很难讲清楚公平,还是要结合实际案例做具体处理,疫情下小老板不想交租金,大业主不想还房贷,银行不可能不收钱,疫情下每个人都是受害者,能协商解决就协商解决。

从业主给我们的留言中,为客找房挑一个典型案例给大家分析下:

因为疫情影响,小明遇到了超麻烦的事,买房卖房都遇到了问题,买来的新房本来合同约定好今年5月1日开发商交房,但因为疫情,开发商迟迟不交房,并且小明听说,开发商的施工进度原本就已滞后,不是疫情,开发商也不能如期交房。而小明原本居住的房屋已经出售给他人,双方约定5月30日前办理过户手续。小明非常苦恼,现在想能否以疫情不可抗力为由,拒绝办理过户手续?并且要求开发商退房?

为您解答

小明现在遇到的是两个问题:一是开发商延迟交房的问题,疫情后商品房的开发建设不存在障碍,逾期交房确因疫情或者防控措施影响这一不可归责于开发商的原因,则购房者不能以此为由解除合同并要求承担违约责任。若逾期交房的原因还包括开发商自身的原因,则应查明疫情对逾期交房的影响程度,然后确定开发商应否承担责任及责任比例。

二是小明卖房不能按约定过户的问题,依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》。规定,疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,确实无法出入所在社区,双方当事人另行协商不动产过户日期。但在解封后,小明不可以继续以不可抗力为由,拒绝办理过户手续。

文章来源:腾讯网