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一起母亲去世部分子女出售父母房屋其他子女知晓后分割卖房款纠纷

来源:www.qifeifh.cn 发布时间:2022/6/13 14:10:09

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

赵某文赵某章共同向本院提出诉讼请求:判决赵某霞支付我们财产损失各150万元,共计300万元,并承担本案诉讼费及鉴定费。

事实与理由:赵父赵母系夫妻关系,育有赵某文赵某霞赵某章三子女。北京市海淀区一号房屋(以下简称涉案房屋)为赵父赵母夫妻关系存续期间共同购买的房产,2002年3月20日,赵母去世,各继承人对其遗产未予分割。2006年3月22日办理涉案房屋所有权证时,由于赵母去世,房产登记在赵父名下。2007年4月25日,赵父赵某霞在未经其他法定继承人同意的情况下,签订房屋买卖合同,进行虚假交易,以400216元的房屋买卖价格向房管部门登记,侵犯了我们作为继承人的合法权利。

上述房屋买卖合同已经北京市海淀区人民法院判定为部分无效。赵某霞为造成其他继承人追索和分割共有财产的困难,在距涉案房屋过户至其名下还不到三个月的2007年7月4日将非法取得的涉案房屋低价卖给郭某建赵父赵某霞的私自无效处分和赵某霞的对外处分,已经造成我们实际的追索困难,其行为已经严重侵犯了我们的合法财产权益,故现诉至法院,请求判如所请。

被告辩称

赵某霞辩称,一、赵某文赵某章知晓或应当知晓赵父将涉案房屋过户给我、以及我向案外人出售涉案房屋的行为。2013年5月7日不应作为对方损失赔偿的认定基准日。涉案房屋在2007年7月已经出售给案外人,并且办理了产权变更登记。我出售房屋后,曾将该房屋出售情况告知过对方,对方对此事知情。对方作为涉案房屋的继承人,可以通过不动产中心查询和了解到该房屋登记的详细情况。此外,不动产产权登记具有对不动产权利的对外宣示效力,对方可以对该房屋登记采取异议登记、查封保全等措施。因此,2007年我变更不动产登记,对方属于“知道或应当知道该房屋权利被侵害事实”的情况,所以,不能以2013年对方提起诉讼的时间作为对方损失填补认定的时间。

赵父与我是对方继承权份额的共同侵权人,应当共同承担按份侵权责任。赵父无权处分赵某文赵某章财产的行为具有过错,且对方庭审中认可赵父无权故意处置对方财产。2007年4月25日,赵父将登记于自己名下的涉案房屋,经过变更登记手续过户至我名下。房屋所有权第一次处分行为,是由具有完全民事行为能力的赵父实施的,我没有能力也无权仅通过自己的行为变更房屋登记。2007年7月4日,我实施将涉案房屋售与案外人为第二次处分行为。本案中直接侵犯对方继承财产份额的行为是赵父对涉案房屋的第一次处分行为。没有赵父的第一次处分行为,我不可能将涉案房屋出售给案外第三人。

赵父、我的两次处分财产行为,赵父赵某霞应当承担按份责任。赵父赵某霞属于典型的无意思联络数人侵权行为中,难以确定责任大小的,应当由赵父、我二人承担平均责任。

法院查明

赵某文赵某章赵某霞赵父赵母的婚生子女。赵母2002年3月20日去世。赵父2011年10月20日去世。

2001年11月30日,赵父M公司签订《房屋买卖契约》,购买涉案房屋。

2006年4月4日,赵父经北京市海淀第二公证处公证立下遗嘱,内容为:坐落在北京市海淀区一号一套建筑面积56.32平方米的房产(即涉案房屋)属我个人所有。在我去世后,将上述房产遗留给我的女儿赵某霞(个人所有。

2007年4月25日,涉案房屋由赵父过户至赵某霞名下,后又于2007年7月由赵某霞过户至案外人郭某建名下。

2013年5月7日,赵某文赵某章以继承纠纷案由将赵某霞诉至本院要求继承包括涉案房屋在内的父母遗产。本院认为该案所涉房屋于赵父在世时已进行处理,且已登记于案外人名下,不属于赵父遗产范围。

2015年赵某文赵某章又诉至本院,要求确认赵父赵某霞2007年4月22日签订的房屋买卖合同无效,本院判决确认赵父赵某霞2007年4月22日签订的房屋买卖合同中涉赵母财产份额的部分无效。赵某霞不服上诉。北京市第一中级人民法院认为赵某霞主张与赵父之间有借名买房约定,但双方及赵母并未就此签订书面协议,仅凭赵某霞代父亲办理缴款手续、居住、管理房屋等情况不能证明房屋归赵某霞所有,故判决驳回赵某霞的上诉,维持原判。

2019年2月11日,本院立案受理赵某文赵某章赵某霞财产损害赔偿纠纷一案。该案审理中,确定该房屋于2018年3月市场价值为414.63万元。本院判决:一、赵某霞于本判决生效后七日内赔偿赵某文赵某章财产损失各518287.5元;二、驳回赵某文赵某章的其他诉讼请求。赵某霞不服提出上诉,北京市第一中级人民法院裁定撤销原判,发回重审。

本案审理中,经赵某霞申请鉴定,估价结果为该房屋于2007年在本报告价值类型条件下的市场价值为72.17万元。因双方均不同意以2013年5月7日为涉案房屋鉴定基准日,本院依职权启动鉴定,估价结果为该房屋于2013年5月7日在本报告价值类型条件下的市场价值为237.07万元。

裁判结果

一、赵某霞于本判决生效后七日内向赵某文赵某章分别赔偿财产损失296337.5元;

二、驳回赵某文赵某章的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

涉案房屋已经人民法院生效判决认定系赵父赵母的夫妻共同财产。依照《中华人民共和国民法典》的相关规定,继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。

本案中,赵母去世且未留有遗嘱,赵父赵某文赵某章赵某霞作为其第一顺序法定继承人就其遗产虽未进行分割,但应依据各自继承份额就涉案房屋享有财产权利,即先将涉案房屋的一半份额分出为配偶赵父所有,其余一半份额作为赵母的遗产由赵父赵某文赵某霞赵某章均等继承,即赵某文赵某章应分别继承取得涉案房屋八分之一的份额。

行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。赵父在生前将涉案房屋过户给赵某霞,经人民法院生效裁判文书判定,赵父赵某霞2007年4月22日签订的房屋买卖合同中涉赵母财产份额的部分无效,赵某文赵某章本可据此分别继承取得涉案房屋八分之一的份额,但赵某霞将涉案房屋另行过户至案外人名下,导致赵某文赵某章无法分别继承取得涉案房屋八分之一的份额,故赵某霞应当就其行为导致赵某文赵某章不能分别继承取得涉案房屋八分之一的份额所致的财产损失承担赔偿责任。赵某霞抗辩称应由赵父及其承担平均责任的主张,缺乏事实和法律依据,法院不予采纳。

关于应以何时作为鉴定基准日来对涉案房屋市场价值进行评估,进而确定财产损失金额问题,双方对此存在争议,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。赵某霞虽主张其将出卖情况已告知赵某文赵某章,但二人对此不予认可,且赵某霞未举证证明其主张,故应当认定赵某霞对其出售涉案房屋行为存在隐瞒,导致赵某文赵某章未及时发现权利受到侵害造成损失扩大。赵某文赵某章的财产损失应包括直接损失即赵某霞2007年向案外人出售涉案房屋时的售房款,亦应包括间接损失即可得利益损失。

因不动产市场价格上涨的客观情况,在计算此类财产损失时,一方面,应考虑赵某霞对于其侵权行为造成损害的可预见性及对其隐瞒行为的惩罚性,另一方面,亦应考虑赵某文赵某章作为被侵权人发现权利受侵害的时间及该期间的可得利益损失,故本案以2013年5月7日赵某文赵某章提起继承纠纷诉讼之日确定鉴定基准日为宜。综上,法院以鉴定基准日为2013年的涉案房屋市场价值确定赵某文赵某章的财产损失数额。