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房产合同纠纷——非本单位员工借他人名义购房登记人起诉腾房案例

来源:www.qifeifh.cn 发布时间:2022/6/21 12:44:34

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

郭某莹上诉请求:1.撤销一审判决并依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求或驳回被上诉人的起诉。2.本案上诉费用全部由被上诉人承担。

事实及理由:首先,购买是物权取得方式之一,登记仅有对外公示对抗善意第三人的作用,上诉人因出资购买而原始取得了本案房屋的物权。本案属于上诉人出资借用被上诉人的名义购买房屋,双方存在借名买房的法律关系,依据以往审判案例均认可实际出资人对房屋享有物权及所有权。其次,一审判决缺乏证据和对本案事实的调查。法院曾于2019年2月15日对本案涉及的小区房屋情况进行过调查,其中单位负责人表示“大产权是C公司的,个人只有一部分产权,这是福利住房,叫已售公房......”等陈述。法院认定“这种福利可以接受或放弃,经单位同意也可以转让,但不能私自转让,也无法上市交易,如果未经单位同意私自转让,则可能侵害本单位集体或其他职工的权益”也没有事实依据。

法院调查过程中单位领导陈述为“没有文件规定是否允许买卖,但是房屋所有人名称变不了,我们也变不了,不给盖章,也不能盖章,没有文件规定内部职工之间是否允许买卖”,并且《职工住房证》上没有写“禁止转让”。再次,上诉人与被上诉人之间借名买房的协议不侵犯其他职工的利益,更不损害社会公共利益,属于合法有效的行为。本案的借名买房的法律行为也没有违反法律法规的强制性规定等其他无效条款的规定,应当属于有效的法律行为。

最后,本案还涉及不属于法院管辖的法律问题,本案中的《职工住房证》不是行政机关颁发,更不是不动产登记机关颁发,属于单位内部证明,被上诉人所主张的使用权尚没有设定法律上认可的物权登记,没有支持被上诉人的诉讼请求的法律依据及不动产登记手续,本案中的房屋也没有进行了大产权登记,尚属单位内部财产、国有、个人财产的混合状态,目前本案涉及房产问题不属于人民法院的管辖范围,法院判决没有合法依据。

被告辩称

赵某林辩称,本案不属于借名买房,借名买房是购买限购房、经适房或者商品房,也需要支付一笔借名费,但是借名人并没有支付任何费用,也没有任何借名买房的协议,当时因为上诉人小孩上学没有地方居住,而被上诉人有购房资格,当时是被上诉人办理购房手续,进行简单装修,然后上诉人带着小孩搬进去居住的,这些都是口头约定案涉房屋是福利房屋,1999年购买房屋的时候,工龄达到了19年,并且是工长级别,是享有购房资格的。当时上诉人并没有在C公司工作,不具有购房资格,所以上诉人提出就说等小孩考上大学之后,把房子还给被上诉人。并且上诉人提交的证据也能证明涉案房屋是单位福利房,福利房私自买卖侵犯了单位其他职工的合法权益。

职工住房证证明被上诉人具有居住使用权,国企房屋有公房证或租赁证就表明有居住的权利,本案中被上诉人持有的职工住房证比公房租赁证更能证明被上诉人具备居住和使用权。另外,2005年有更换大面积房屋的机会,被上诉人向提交了说明,法官询问上诉人,上诉人又说记不清楚了。上诉人不同意我方更换房屋,上诉人不诚信,不陈述实际情况。本案系国企福利房,与不动产登记没有关系,我方享有合理合法的居住使用权。

赵某林法院起诉请求:1.确认赵某林一号房屋有居住使用权;2.要求郭某莹腾清上述房屋并返还赵某林3.判令郭某莹赔偿赵某林1999年购房后至今的交通补助14400元;4.本案诉讼费用由郭某莹承担。

法院查明

赵某林原系C公司职工,郭某莹原系B公司职工。1999年,C公司进行福利分房,赵某林符合购房资格。郭某莹得知消息后,找到赵某林,提出利用赵某林的购房资格购买其单位所售房屋,得到赵某林同意。1999年6月29日,郭某莹将购房款17225元和公共维修基金800元交给了赵某林,由赵某林以自己名义向C公司购买了楼房。1999年7月14日,C公司房产管理所向赵某林发放了职工住房证,购买房屋后,赵某林将房屋交给郭某莹使用至今。

2020年12月,赵某林曾以郭某莹为被告向法院起诉,赵某林在该案中提出,郭某莹为解决子女就近上学问题与赵某林协商,由郭某莹垫资,使用赵某林资质购买单位福利房,由郭某莹租住,郭某莹口头承诺子女毕业后,将房屋归还赵某林,现郭某莹子女已经就业,且自租住之日起已超过20年,而郭某莹拒绝归还房屋,故起诉要求郭某莹返还一号房屋法院以双方应先对房屋权属进行确认为由,驳回了赵某林的诉讼请求。2021年4月21日,赵某林法院提起本案诉讼。

本案审理过程中,赵某林称,涉案房屋所有权是单位的,职工个人没有所有权,只有单位发的职工住房证,1998年的时候,郭某莹通过别人找到我,说是孩子要上学,但是他没有分房的资格,找我协商住我的房子,我与郭某莹口头协商房子可以给他住,但是遇到房屋整改或者拆迁,则需将房屋还给我,郭某莹当时也答应了。郭某莹将买房的钱给我,我去交了房款,办理了所有的购房手续,后来我将房屋装修之后,才让郭某莹住。在2000年的时候,我找到郭某莹,要求换房子,原因是单位当时又有新一轮的分房,但是郭某莹不认可我与他之间的约定,把房子据为己有。

现在买房的所有手续均在我手上,而且当初购买涉案房屋必须具备一定的身份特征,根据产权登记情况,赵某林对房屋享有全部权利。对此赵某林所述事实,郭某莹不认可,郭某莹称,我与赵某林是同事,分房的时候我在B公司,当时没有资格买房,但是赵某林有资格买房,于是我就问他要不要买,如果他不要,我就出资借他的名义买房,当时我们双方关系很好,而且很多人都有资格买房,如果当初赵某林不同意,我就去找别人买房。认可没有给赵某林补偿,但认为二人之间是借名买房的关系,从1999年至今我一直居住在该房内,而且户口已经在该房屋内,单位、社区、派出所均认可我是房屋的使用人,而且当初买房的时候,赵某林有能力支付购房款,却没有支付,应视为其向我让渡了其购买房屋的身份特征和对房屋的全部权利。

本案审理中,经询问郭某莹意见,郭某莹表示,如果法院判决房屋归赵某林使用并由郭某莹限期腾房,则另案解决对房屋投入的补偿问题。

法院认为,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权;无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。本案中,赵某林提供了完整的购房资料和职工住房证,而且双方当事人均认可,购买涉案房屋需具备一定的条件和资格,郭某莹不符合购房资格,赵某林具备购房资格,可以认定涉案的房屋系由郭某莹出资,以赵某林名义购买。但购买时双方的协议内容,郭某莹赵某林均未提供证据证实。

本案涉案房屋系单位内部福利房,单位福利房是职工所在单位给予其职工的一种福利,此类房屋的购买一般要求购房职工具备一定的条件,符合一定的资格。这种福利可以接受或放弃,经单位同意也可以转让,但不能私自转让,也无法上市交易。如果未经单位同意私自转让,则可能侵害本单位集体或其它职工的权益。因此,即使在当初购房时,赵某林郭某莹协议内容为房屋归郭某莹使用,双方的协议也应属于无效协议,房屋的使用权人仍为赵某林赵某林提出双方系租赁关系,但未能提供充分证据证明,法院对此不予认定。赵某林作为房屋使用权人,其有权要求郭某莹返还房屋,虽然房屋系由郭某莹实际出资,且经赵某林同意,房屋一直由郭某莹使用,但在赵某林要求郭某莹返还时,郭某莹应当及时腾退,并将房屋返还给赵某林

赵某林要求确认其对涉案房屋具有居住使用权,要求郭某莹腾清并返还房屋的请求有合法依据,法院予以支持。赵某林要求郭某莹赔偿交通补助及交通费,因郭某莹占有、使用房屋系经赵某林同意,而不是郭某莹非法占有、使用,且双方对交通问题并无协议约定,赵某林无权要求郭某莹给予赔偿,故对赵某林的此项请求,法院不予支持。

本院二审期间,郭某莹提交同小区其他业主的房屋买卖合同纠纷的2019年2月15日的谈话笔录,证明涉案房屋是已售公有住房,产权单位没有文件规定说不允许买卖,也证明涉案房屋有增值,导致对方起诉。赵某林认为与本案无关,真实性不认可,

另查,经与赵某林提供的C公司领导联系,其认可案涉房屋属于单位福利分房的性质,但答复不能提供案涉房屋是否具备相应规划审批手续的证明。

裁判结果

一审判决:一、郭某莹于判决生效后九十日内,自坐落于一号房屋内迁出,并将房屋腾空后交还给赵某林;二、驳回赵某林的其他诉讼请求。

二审判决

驳回上诉,维持原判。

房产律师靳双权点评

本案中,郭某莹认为涉案的房屋系由郭某莹出资,以赵某林名义购买,其与赵某林是借名买房关系,但案涉房屋的性质系单位内部福利房,根据在案证据及法院另案调查情况,该房屋确定使用权的依据是职工住房证,现职工住房证登记的是赵某林的名字,郭某莹不符合购房资格,赵某林具备购房资格,且职工住房证无法更名。

现有证据不能认定赵某林郭某莹之间成立借名买房关系,故郭某莹的上诉意见不能采信。根据赵某林提供的职工住房证,能认定其为案涉房屋的使用权人,故赵某林有权要求郭某莹返还房屋,郭某莹应当及时腾退,并将房屋返还给赵某林赵某林要求确认其对涉案房屋具有居住使用权,要求郭某莹腾清并返还房屋的请求有合法依据,法院对此予以支持并无不当。